宸路看点:商业地产新融资模式变革

  商业地产从最初的地摊式摆卖发展至今业态丰富的Shopping mall,无论在开发模式、业态变化还是投资模式都发生了巨大的变化。商业地产可以说是房地产发展起来的衍生物,最初的开发模式,很多开发商也是依照房地产的开发模式进行复制。从资金的回收方面看,很多开发商直接就将商业地产当作现金提款机,希望通过售卖,可以快速回笼资金,而没有考虑对物业的长期持有实现升值和增加企业的稳定收入。
  由于商业地产与房地产的开发模式与物业类型区别较大,另外不同的商业地产项目分别有不同的运营方式与资金运作模式。因此,在进行商业地产项目开发时,必须根据项目类型的不同,拟定不一样的开发模式。
  一般的商业地产项目或者选址在正趋成熟商圈的社区商店街,要成功运作有个“一三五”法则:一年的开发期,三年的培育期,五年以上的成长期。而百货公司、购物中心和大型专业批发市场要求更高,要有个“三六九”法则:招商开业后的前三年培育,中三年调整巩固,后三年即到了第九年后迈入稳健的成长期。这和住宅市场短线投资,快速获利不一样。当然,商业地产也能够快速获利,只是运营模式不同,要给后期的经营管理留下一个解决现金流的支撑,没有足够的资金实力、没有等待漫长的回报期的耐心、没有商业经营的经验和开发能力,就不要轻易涉足商业地产。
  在中国商业零售市场快速增长的良好背景下,业已完成阶段资本积累的内资发展商开始踊跃介入商业地产领域,以只租不售的模式进行跨地域大量开发,典型如华润、中粮、保利等地产企业,成为中国地产领域现阶段发展的新特征。
  商业地产开发是一个长期的投资行为,没有强大的资金实力或后续资金的支持,或者不能适应新的融资模式,到资本市场上去融资,仅以开发房地产的传统方式去开发商业地产,其结果可想而知。事实证明,以短期的融资行为来支撑长期的投资行为,是造成大多数商业地产项目因资金链断裂而失败的重要原因。 
  商业地产与住宅开发最为主要的差别在于投资回报的周期性,住宅产品可以在相对短期内实现资金的快速回笼,而商业地产则更多有赖于长期的租金回收,但如果运作得当,商业地产之收益总额将可能远高于住宅开发。
  目前,商业地产的融资模式,也在发生革命性的变革。在政策调控、房地产贷款的门槛大为提高情况下,国内房地产开发商另觅融资渠道的诉求也空前强烈。其中,房地产投资信托基金(REITs),一种公开上市兼具税收收益的房地产金融产品,可以一试。单靠自有资金已经“落伍”了,新的时代要适应新融资模式的革命性变革; 新融资模式必须要依靠项目有科学的定位和是一个能够旺场的地方。
  REITs有利于提高地产企业之融资效率,优化资产负债结构,开发商将旗下之商业地产打包上市,可为其提供更灵活、更方便的融资方式选择,因此愈发受到开发商的重视,虽然目前中国大陆尚未正式开通REITs,但境外上市的成功先例以及对政策放开的乐观预期,亦推动了内资发展商的投资热情。
  针对内资发展商加速进入商业地产开发的现状,项目在运作时应特别重视前期定位及设计工作的开展,不可过于匆忙,否则将会对未来招商及经营造成重要制约,以致于影响到长线策略的实现。
 
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