宸路看点:回归理性后的商业地产

  2009年12月份至2010年1月份,随着国际旅游岛规划政策出台的呼声日益高涨,导致全国人民的眼球都关注着海南岛房地产时刻的变化。从2009年年初的四、五千元每平米,一下子冲破了万元每平米大关,彻底引爆了海南房地产市场的销售。如此阵势,导致大量的热钱随机集聚海南岛,狂扫海南岛的房地产市场。国际旅游岛的政策已经让投资者疯狂了,一下子将海南岛的房价拉升到一个历史的高点,就像股市连续涨停一样。当然,房地产的疯狂,也不忘了把商业地产的投资热浪推向高潮。但是,暴风雨过后,一切将回归平静,这是大自然的规律。房地产与商业地产的开发热潮与投资,同样需要遵循了大自然的发展规律,热潮过后,也将回归到正常的轨迹上。
  从2002年,商业地产开发热潮的兴起至今为止,经历了差不多10个年头。商业地产的开发也随着政府政策的调控,经历了几个阶段:第一阶段,2002年商业地产开发的兴起,Shopping mall概念的引进,让开发商与投资者拭目以待,对商业地产的投资持有一定的顾虑;第二阶段,2003年掀起了商业地产开发与投资热潮,Shopping mall概念的盛行,让开发商与投资者疯狂跟进,全国各地Shopping mall遍地开花,同时,Shopping mall的开发规模越来越大,经营业态越来越丰富。不但让投资者与开发商心动了好长一段时间,优越的购物环境、丰富的业态、休闲配套,也让消费者热情追捧;第三阶段,随着投资者的理性回归,看清了投资商铺的隐患与风险,2007年商业地产逐渐降温,开发热潮与投资热情慢慢回至正常轨道上。目前,商业地产的投资逐渐回归理性。对于刚兴起时 “一铺养三代”的概念,让投资者对商业地产的投资产生了盲目的追捧。然而,经过市场的不断印正与存在的现实问题,而且,商业地产项目隐患与风险的产生,让投资者对商业地产的投资预期逐渐有了质的改变。因为,之前投资商铺的购铺者,很多时候都是被极具煽情和高回报率的广告所诱惑,没有认真计算与分析清楚商铺日后经营将要面临的问题,只是被开发商设计的高回报率而迷惑,存在很大的盲目性。但是,商业地产在全国开花的过程中,有了太多失败惨烈的项目,让投资者与经营者遭受了极大的打击。经过一系列失败案例的痛苦经历后,如小业主无法得到合适的投资回报率而宁愿留铺不对外出租,商铺卖散而无法实现统一管理等问题,让整个商场无法正常经营而导致关门或者只是零星经营。不但无法满足投资者的预期期望值,更让城市增加多一座冰冷的钢筋水泥建筑而已。所谓“吃一蛰,长一智”,投资者与经营者逐渐看清商业地产投资所存在的隐患与风险。因此,在对每一个商业地产项目的投资或经营前,投资者与经营者都已经学会了慎重考虑该项目的经营属性与运营模式。
  纯租赁型的商业项目,目前是越来越受欢迎。因为开发商将自身的利益与经营者捆绑在一起,共同发展。这种模式让经营者可以很放心的做生意,避免了很多后顾之忧,而开发商也希望能把整个场子经营的更好,可以收取更高的租金,也愿意为商场的各方面宣传推广投入更大的力度,为商场吸引更多的人流,同时,为经营者创造了更多的商机。
  出售型的商业项目,很多投资者不是从项目的长远发展出发,只是想通过短期的投资获取更高的回报,从而演变成了投机型的商铺投机者。而且,开发商很多只是急于回笼资金,将重点放在资金的运转率上,而不是把经营者的利益放在首位。这样的操作模式,商场的后期经营就很容易出现隐患。没有优质的经营管理,宣传推广各方面的增值服务也不能做到位,将会导致经营者对经营所在的商场逐渐失去信心。
  随着商业地产开发模式的逐渐成熟,纯出租型的商业项目越来越被经营者欢迎。如天河城就是中国商业地产纯出租型经营的比较成功的典型案例,从最初的几十元/平米的租金提升到现在的几千元/平米,一度成为业内的佳话,为商业地产的运营开创了成功的模式。
  在商业地产项目的开发中,很多开发商急需回笼资金,而没有能力与投资者或者经营者共同发展。他们大部分都是采取商铺销售的形式,将商铺销售出去,从而达到资金回笼的目的。这种形式将会给后进的经营者带来很大隐患。
  随着商业地产开发模式越来越成熟,投资者与经营者也会越来越理性。消费者的理性,将会引导市场的逐步规范,商业地产的开发操作模式也将会更加规范与理性。
 
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